这个话题做生意的朋友往往都有体会，一般个人资金周转很大程度会考虑抵押房子获取资金，今天小编就聊聊房产抵押贷款的套路与方法，希望能对有这方面需求的朋友有所帮助，少走弯路。
首先个人房产抵押贷款大致分为两种，一种是个人房产抵押消费贷款，一般单笔额度不会超过100万，另一种则是个人房产抵押经营贷款，这类贷款额度上限普遍在单笔800万左右。以下简称消费贷与经营贷。房产抵押贷款的放款主体一般分为三类：第一类是银行作为放款方，第二类是符合国家规定资质的机构作为放款方，第三类则是个人民间借贷。民间借贷比较简单，双方约定好相关日期，利率基本就可以成交了，但是由于贷款双方通常不够专业，所以经常造成一些后续问题，在此不建议使用。我们就主要探讨一下银行与机构贷款的内容。
一：个人房产抵押消费贷款（银行）
这类贷款银行发放的主要客户是用来大额消费，例如装修，出国留学等等。但是在实际操作中，客户的主要目的往往是资金另有用途，消费贷款额度一般上限为100万。首先银行会对客户资质进行评估，主要依据央行征信与大数据，银行对个人（已婚是夫妻双方）征信的要求相对较严，一般要求借款人两年内连续逾期不得超过90天，累计逾期不得超过6次！大数据筛查一般是根据评分系统给出的分值，对于大数据，借款人只要没事不要乱点网贷就不会出现问题。银行会让借款人打出个人银行流水以供参考，以此判断借款人的还款能力。接下来就是对借款人用于抵押的房产进行评估了，通常银行会参考专业的评估公司给出的数据。评估公司给出一个评估价值，银行在此评估值的基础上，通常按70%为出借上限给借款人发放贷款。借款人需要提供与下游公司签订的合同作为贷款依据。例如你是因为装修申请的贷款，那么银行需要你提供你与装修公司之间的合同。通过审核后，贷款也会打入装修公司的账户。这类贷款银行对个人流水的要求不是很严格，甚至借款人做一份流水交给银行，银行也会睁一只眼闭一只眼的，重点在于借款人已经想银行提供了足值的抵押物了。如果借款人的目的是自由使用这笔钱，那么你就需要自己提供一个下游公司，贷款打到公司里，就可以提出来使用了。银行通常知道借款人的套路与方式，但是由于放款任务压力，银行一般不会深究！有些中介公司利用贷款人对流程的不熟悉提供中介服务赚取佣金的现象比较普遍，如需贷款中介帮助，切记一定要约定在贷款完成并到手后再支付佣金，不然借款人走过最远的路，可能就是中介深深的套路了。据小编了解这类中介服务的费用通常是贷款额度的1%左右，银行贷款的优势就是利率低，一般年化利率6%左右，劣势就是贷款周期慢，一般完成整个贷款周期会在30天左右。
二：个人房产抵押经营贷款（银行）
经营贷款肯定就是指借款人贷款的目的是用于企业经营周转的资金了，对个人征信的审查基本与消费贷一致，不同的是你名下得有一家公司或企业，对公司也是有一定要求的，首先不能是刚刚注册的新公司，新注册的公司银行无法判断你公司的经营情况。最低限度要求营业执照注册满一年，不同银行间要求会有所差异。通常这类贷款是以采购的名义申请的，需要自有公司与下游公司之间的采购合同作为依据，那么借款人的公司就是采购方，下游公司就是供货方，银行审核通过之后会将借款人申请的贷款直接打入供货方账户。同样这类贷款也有中介会为不懂行的借款人提供服务。在实践过程中贷款方往往不具备资质，这样就会有中介公司提供包装等一系列服务了。银行方面是默许中介助贷行为的，在此提醒有这方面需求的朋友，跟中介打交道一定要在合作之前把问题与费用问清楚，如果操作中产生分歧的话，那么损失最大的一定是借款人。一般借款人所欠缺的往往是公司执照与下游合同，中介会为借款人购买一个注册满一年的营业执照，当然购买价格上中介肯定是要赚钱的，别人为你提供服务赚些差价也无可厚非，重要的是别太黑就好，这类执照的价格一般会在1-2万之间，太贵就黑了。中介服务的重点是对下游公司的把控与合同提供，要保证账户安全，毕竟钱是要打入下游公司账户的嘛！还是那句老话，跟中介打交道，要做到事前约定，事后付款。先收钱的通常都是“呵呵”你懂的！
无论是消费贷还是经营贷，银行发放贷款的利率肯定是最合适的，具备资格的朋友优先考虑还应该是银行。这里有个还款方式问题，抵押贷款通常使用两种还款方式，一种是等额本息，一种是先息后本。简单粗暴的讲，等额本息就可以理解为把本金加利息，然后除以借款期限（单位：月）当然这只是一种形容，银行对此有专门的算法！这样借款人就需要每个月还月供，对于真正做生意的经营者来说，资金利用率不高，还款压力大。首要还是要选择先息后本的还款方式，这样借款人每个月只需要还给银行利息，资金可以完全用于生产经营，到期一次性归还本金。
三：个人房产抵押贷款（机构）
下面说说机构贷款，小编个人的体会是，机构这种平台的出现，完全可以看成是银行效率低下，内部流转缓慢，贷款周期偏长造成的市场。银行贷款即便再有效率，快的也得一个月起步，慢的小半年的小编也见过。银行在这方面的不给力，给了机构的生存空间。机构就显得力度大了。首先大家要搞明白机构虽然作为放款方，但是钱基本还是来自传统金融领域，机构相当于担保方，出钱的主要主体还是银行与保险公司。有了这层担保，银行就已经立于不败之地了，如果客户不还钱，担保方会向银行或者保险公司刚性代偿。然后机构再慢慢向借款人进行催收。银行好会做生意呦，只赚不赔！正是有了这层原因，银行在审核上就不会卡太严，反正有人兜底嘛！下面咱们说正题啊，机构最大的优势就是放款速度快，一般一周左右。对征信的要求也会适当放宽，机构通常要求借款人两年内连续逾期不得超过120天，累计逾期不得超过（最高）20次，这样就很宽松了。机构放款基本都是经营抵押贷款，而且是先息后本的还款方式，对于急用钱的人来说，机构是首选。当然机构出于风险控制考虑，也会出一些条条框框，对于机构的风控政策，只要你是一个正常的自然人，都是可以过关的。虽然是机构放款，但毕竟是经营贷款嘛，该有的手续还是得有的，但是政策是相对宽松很多的，比如银行要求的营业执照，机构往往要求你是实际控制人就可以了，你可以不是法人。假设你朋友有个公司执照，你只需要开个实际控制人证明加盖公章就可以了，机构也是认可的，至于下游公司与合同，如果不能自己提供，机构的业务员就帮你解决了，当然会有点小小的费用。小到三五百、大到一两千，自己协商嘛，甚至有的机构业务员缺业绩不收费的！
机构贷款的劣势就是利息会比银行高，房产抵押贷款利率通常高于年化10%，但是肯定在合法范围内，毕竟是受监管的嘛。一般机构会收取一个服务费，各个地方的贷款机构收费标准也有所不同，通常在贷款总额度的！1%-2%之间。总体看机构贷款对于借款人来说支出的成本要高一些，效率要快于银行。同样一处房产机构给的评估价会高于银行，进而最大可贷额度高于银行。
四：审核资料（银行/机构）
1：房产证（可上市交易的正常房产且产权清晰）
2：身份证（已婚夫妻双方）
3：结婚证（已婚夫妻双方）
4：户口本（已婚夫妻双方）
5：个人征信（已婚夫妻双方）
6：个人或公司流水（已婚夫妻双方）
7：营业执照（经营贷）
8：大数据
9：人法查询（主要是查询借款人夫妻双方是否涉诉）
五：费用（银行/机构）
1：贷款利息
2：下户费（一般机构会收取）通常300元-500元之间
3：公证费（按公证处标准收取，银行一般不收）
4：抵押登记费（建委收取，通常几十块钱）
5：服务费（机构或中介会收取）
切记保持良好的个人征信，谨慎选择贷款，良性使用贷款。
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